不動産物納に関するノウハウサイト

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プロが教える。相続税の物納と不動産コンサルティングに関するノウハウサイト

　物納手続きの流れ

物納制度を利用する場合、相続税の申告期限（相続を知った日の翌日から10ヶ月）までに、物納財産を選定し、物納申請書を提出する必要があります。その後、税務署（財務省）と申請物件について立会い、協議し、税務署および財務省が物納の許可要件を充たすための事項を指摘してきます（補完事項）この指摘事項を納税者側で整備し、完了することにより最終的に物納が許可されることとなります。

（従来の流れ）
　　　　　　　　　スケジュール

ポイント

・財産評価
・相続税算出
・遺産分割
・納税方法の検討
・物納申請物件の選定

一旦、物納申請した財産は納税者側から変更できません。したがって物納物件は慎重に選定する必要があります。

物納申請してから物納の許可がおりるまでの期間は一旦、物納申請したものを、「延納」に切り替えたり、売却して、物納申請を取り下げることも可能です。しかし、申告時に延納申請したものを「物納」に切り替えることは一切できませんので注意が必要です。

・物納申請物件について整備しなければならない事項が税務署（財務省）から通知されます。この補完事項がすべて整備されなければ物納の許可がおりません。

・物納財産に著しい変化が生じた場合は収納価格が改定されます。

・物納申請から収納までの期間は、不動産の種類、件数、補完の整備状況によって異なります。早いもので6ヶ月前後、長いものでは3年、5年かかる場合もあります。

●金利の取り扱いについて(従来)

＊物納申請後、売買などの理由で取り下げた場合は、申告期限から取り下げまでの延滞税が課されます。しかし、一旦延納申請にした後取り下げることにより、金利の安い利子税とすることが可能です。また、物納申請から物納許可、収納までは時間がかかった場合でも金利はかかりません。

（改正後の流れ）
　　　　　　　　　スケジュール

ポイント

・財産評価
・相続税算出
・遺産分割
・納税方法の検討
・物納申請物件の選定

・測量図
・謄本
・賃貸借契約書
・境界の確認書等を提出できない場合は確約書等

審査期間原則３ヶ月
特別な事情がある場合は6ヶ月または9ヶ月にできる

・申請者の届出により補正等の請求があった日から最長１年間延長できる（ただし１回につき３ヶ月まで）

・物納が却下された場合、１度限り他の財産で再申請できる。

●金利の取り扱いについて(改正後)

＊売却等の理由で自ら取下げた場合は、申請から取り下げまでの延滞税が課せられます。

　収納価格（物納価格）とは

相続財産の収納価格（相続税の納税に充当する金額）は相続税の計算の基となった、その財産の評価額によります。したがって不動産の場合は申告した相続税評価額すなわち相続発生時点での評価が、現金の代わりに納税に充当されることとなります。

１．収納価格の改定について

収納価格は申告した相続税評価額が基本となりますが、物納申請時から収納までに、下記のように物納財産の状況に著しい変化が生じた場合は、収納価格が改定される場合があります。

●収納価格改定の例

物納申請時	物納許可時	収納価格
生産緑地	行為制限解除	約５％上昇
貸家建付地	自用地	約２０％上昇
無道路地	適合接道	約４０％上昇
土地	地価下落（上昇）	変わらず

上記の例は物納申請から収納されるまでに不動産に対する制約がなくなり不動産価値が上昇し、収納価格がアップする事例です。また、物納申請から収納時までの地価の変動は収納価格の改定がされません。このことからも不動産価格が下落基調の時は物納が有利ということがわかると思います。ただし改正により、物納までの時間が法定（審査期間含め最長１年３ヶ月）されましたので、今後は限られた期間内での財産価値の改訂は少なくなると思います。

●物納のポイントとメリット。詳細はこちらをご覧ください。