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プロが教える。相続税の物納と不動産コンサルティングに関するノウハウサイト |
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物納できる財産とは |
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物納できる財産は定められており、複数の種類の財産を取得した場合は、その充当順位もあらかじめ決められております。
1.物納に充てることができる財産とは
物納に充てることができる財産は第一に次の要件をみたしているものでなければなりません。
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@相続等により取得し、課税価格の計算の基礎となった財産であること。
A日本国内にある財産であること。
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まず第一に相続財産、すなわち被相続人が所有していた国内の財産でなければなりません。したがって相続人固有の財産や日本国外の財産は物納財産とすることができません。
さらに、物納できる財産は以下のように定められており、充当順位も決められております。
2.物納に充てることができる財産の種類と順位
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順位 |
物納申請財産の種類 |
第一順位 |
国債・地方債・不動産・船舶 |
第二順位 |
社債・株式・証券投資信託または貸付信託の受益権 |
第三順位 |
動産 |
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このように物納申請財産には優先順位が定められています。したがって不動産と株式などの有価証券を相続した場合、優先的に株式等を物納することは原則できません。
3.物納不適格財産および物納劣後財産とは
上記のように不動産は第一順位として物納が認められておりますが、すべての不動産が物納可能というわけではありません。物納された財産は最終的に国が、管理または処分(売却)します。したがって下記の要件に該当するものは、国による管理、処分が困難であるという理由から物納が許可されません。
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●管理処分不適格財産 |
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@質権・抵当権その他担保の目的となっている不動産
A所有権の帰属等について係争中の財産
B共有財産、但し共有者全員が持分の全部を物納する場合を除く
C買戻しの特約の登記、所有権移転の仮登記等のある不動産
D現状を維持するため、土留め、護岸の築造又はその修理を要する土地
E境界が明確でない土地で、隣接地主から境界に異議がない旨の了承が得られない土地
F現に公共の用に供されている又は供されることが見込まれる土地
(公園・公共駐車場・公共用スポーツ施設を除く)
G今後、数年以内の使用に耐えられないと認められる建物
H維持、管理に特殊技能を有する劇場、工場、浴場その他大規模建物
I借地借家契約の円滑な継続が困難な不動産 など
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上記のような物納不適格要件に該当する場合でも、物納申請後に不適格要件を解消できれば物納が可能となります。
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●物納劣後財産(他に適当な財産がない場合にのみ認められる財産) |
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@地上権、永小作権もしくは耕作を目的とする賃借権等が設定されている土地
A法令の規定に違反して建築された建物およびその敷地(既存不適格建物等)
B土地区画整理法などの施行地域内にある土地で、仮換地の指定がされていない土地等
C建築基準法の接道義務をみたしていない土地、いわゆる無道路地等
D農業振興地域の整備に関する法律により農業用区域として定められた区域内の土地
E法令の規定により建物の建築ができない土地(狭小地を含む) |
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ポイント |
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@相続財産であること(相続人固有の財産は物納できない)
A物納できる財産には順位が決まっている。
B同順位の物納可能な財産を相続した場合、どの財産を物納申請するかの選択は納税者の意思による。(例えば国債と不動産どちらを物納申請するかなど)
C複数の不動産を相続した場合、どの不動産を物納申請するかという選択は納税者の意思による。
(相続した不動産の中でもっとも優先順位の低い不動産を物納申請しても差し支えない)
D物納申請財産は国による管理、処分(売却)可能な財産でなければならない。
(貸宅地、とアパートの土地建物の場合、貸宅地は、契約期間が長期であることおよび賃借人があまり変更されないことなどから管理が煩雑でないため物納可能な財産であるが、アパートの土地建物のように入居者管理が煩雑なものは、財産の変更を求められる可能性が高い)
E物納申請時に物納不適格である場合でも、申請後整備をし、要件をクリアできれば物納可能である。
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4.物納の流れと物納(収納)価格とは。詳細はこちらをご覧ください。 |
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